房市熱門新聞
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單身宅幾坪才夠？專家：這大小剛好
台灣人口成長拉警報！根據內政部統計，今年前二月出生人數比死亡人數少4838人，自然增加率為負千分之0.2，顯示今年自然增加人口恐怕會呈現負成長，全年出生人數要面......
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買小宅都這款NG風水？其實真相是……
買房看格局，除了空間規劃是否發揮到最佳坪效，不少人也會在意風水問題。但對於小坪數物件而言，要兼顧坪效與風水，難度似乎更高。 PTT上一名網友貼......
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雙北熱區爆黑馬 房價親民成首選
根據實價登錄資料顯示，去年北市以大同區電梯住宅房價上漲3.3％最多，其次為北投。新北則以永和、泰山上漲最明顯。統計雙北26個主要行政區，僅士林、信義以及林口區下跌，士林下跌3.9％最明顯，信義及林口微跌不到0.5％，大致持平。 根據永慶房屋統計，北市去年12個行政區電梯住宅，10個房價上漲，包括大安區、中正區、內湖區、文山區以及南港區等六個行政區，都是連續四季房價走揚，其中又以大同區年漲3.3％最多。 根據實價登錄，去年北市以大同區電梯住宅房價上漲3.3％最多，其次為北投。新北則以永和、泰山上漲最明顯。好房網資料照 永慶房屋研展中心分析，台北市政府繼東區門戶、西區門戶計劃後，近年投入百億資金積極推動「大同再生計畫」，雖然大同區住宅交易量不多，但房價穩定，特別是在雙子星案、圓山站西側都更案定案後，建案紛紛喊漲，帶動房價上揚。士林區2019年與2018年交易量差不多，但2019年高價住宅成交量明顯減少，平均房價因此走跌。 根據實價資料，士林區2018年成交物件中，每坪80萬元以上住宅，占比12.5％，60萬至80萬占37.1％，合計近五成，但2019年兩者合計占比減少至41％。2019年士林區單價40萬至60萬元物件，成交占比達50％，比2018年多了一成。 永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，雙北在交易量連續三年走升後，房價明顯回穩，並開始緩步走揚。不過，剛起步走升階段，即碰到新冠肺炎疫情，交易量緊縮下，是否持續走升趨勢，有待觀察。但從數據顯示中看出，士林去年買盤結構明顯改變，高價買盤縮手，轉以中低總價撐盤，可從這狀況判斷，和近年高價買盤重返市中心有關，顯示北市外圍郊區高價宅已面臨人氣流失隱憂。 另外，新北市去年除了林口區房價微跌0.4％外，其他13個主要行政區電梯住宅房價均上漲，永和、泰山均上漲3.8％，並列第一。永慶房屋分析，永和區緊鄰台北市，跨橋即達北市精華地段中正、大安區，成熟的生活機能、加上明星學區加持，4字頭房價也較北市親民許多，又有興建中的捷運萬大線，讓當地交通機能更加完善，持續吸引外來人口移入，拉升當地房價。 而泰山區的熱門交易區域在十八甲重劃區，擁有新五泰國民運動中心、大型公有市場和市立圖書館泰山分館。機場捷運線泰山站啟用後，泰山區交通、生活機能進一步提升，由於房價比新莊副都心、頭前重畫區親民，吸引許多新莊、五股民眾移居購屋。
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房價難下跌？專家：因他被利益蒙蔽
買房是人生中的重大抉擇，必須考量自身經濟負荷能力，房子不是說買就能買，面對現階段的高房價壓力，誰不希望房價能夠下跌，唯有這樣才能夠滿足更多人的購屋需求，但專家表示，以現階段分析，房價始終很難下跌，能夠買得起房的人依舊有限。 房地產專家胡偉良分析，房價上漲不僅為開發商賺進大把鈔票，那些較早買房的也一樣賺了錢，這種情形掩蓋很多房價上漲帶來的矛盾。像是，購房者因為買房所需支付的貸款利息和已支付價款的存款利息，這些損失最終都可以透過房價的上漲獲得彌補。房價不下跌的根源是開發商不降價，因為一旦降價就會改變「市場預期」。 專家表示，房價不下跌的根源是開發商不降價，因為一旦降價就會改變「市場預期」。好房網資料照 胡偉良表示，一旦市場預期發生變化，每個人都認為房價下跌即將到來，而開始拋售房産，那將很容易觸發房地產價格的雪崩。在過去的炒房時期，炒房客聯合開發商一起合作，開發商提供房子，炒房客通過貸款買房，為開發商提供開發資金，最後通過一定的銷售手段提高價格，開發商賣房賺錢，炒房者炒房也同樣的賺了錢，兩者都得到好處，而這一切多出來的差價都是由剛需者所＂買單＂的。對於那些早早買房的人來說，房價上漲了，能夠為他們帶來不少的利潤，在這種情況下，每個人的目標一致，甚至對於投資者來說，即使是房子的品質有問題，他們也不會出聲，這是為了保持房子的價值。 胡偉良也提到，在所謂的房價上漲時期，很多品質上的瑕疵是很容易被掩蓋的。 多年來，房地產在經濟上占有重要地位，高房價讓人苦不堪言，最後終於催生了打房稅制「房地合一稅」。現在看來炒房已經受到抑制，房價也已經穩定下來，炒房客已逐漸被清除，過去過高的房價終將逐步回調，但是民眾也不要幼稚的誤認為房市可以馬上回歸合理正常，畢竟絶大多數的人都已經擁有房產，未來唯有透過房價下跌和所得上升，才能讓已經失控的房價重回正軌，而兩者之間的關係也是尚待研究的一個重要課題。
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買這種大樓根本賠錢！殘酷真相是……
擁有一間屬於自己的房子，相信是不少人的夢想之一，台中有一名網友日前看中一間26年的電梯大樓，雖然總價不到400萬，但因是首次購屋的菜鳥，因此想藉機訊問網友有沒有其他建議與該注意的地方，沒想到文章一po，竟遭一票網友勸退，並直接點出買了一定會後悔的「關鍵點」。 原PO表示，自己看中豐原區26年電梯大樓，室內22坪3房2衛，缺點是位在8樓頂樓，但底價只要380萬，很想下手又怕買了會後悔，目前屋況維持良好，只需整修廁所牆壁就能直接入住，且附近生活機能方便，讓人很心動，不過目前公共基金約80萬左右，大樓總戶數52戶，沒有管理員，無法過濾訪客及代收包裹，是他比較在意的問題。 專家表示，公共基金太少、費用不足確實會影響到建築物的管理、維護和修繕品質。圖／Pixabay 貼文一出，網友直接點出關鍵重點，「沒有管理員倒其次，重點是管委會結餘僅80萬太少，可以詢問現有一坪管理費多少，通常50～100戶的基金應該200～400萬比較保險」、「缺點就管委會錢太少，26年的大樓，很多公設都要汰換維修了」、「公基金太少，維修各種東西住戶要自己掏錢」、「準備住進去後，過不久還要再花一大筆修繕費」、「想到的是頂樓防水層已經...跟電梯老舊沒公基金可以換」、「我只注意到80萬⋯保養電梯甚至換鋼索根本不夠」。 內行人直指「公共基金過少」為最大缺點，認為管理費本來就是維持社區運作的重要關鍵。景文物業管理機構董事長郭紀子表示，對於己有26年的大樓來說，最關鍵的還是要看建築物的整體狀況，評估其殘餘使用壽命比較重要。但郭紀子說，公共基金太少，費用不足，確實會影響到建築物的管理、維護、修繕品質， 整個社區會陷入惡性循環，嚴重影響居住安全與生活品質。 另外，郭紀子提到，公共基金應每年從管理費的結餘款提撥一定比例，然而其比例與金額並沒有法規可循，僅以「足敷使用」為原則，一般來說，提撥金額達到2年的管理維護費用比較恰當，遇到重大修繕才不會出現資金短缺。例如，社區過去每個月管理維護費用平均支出為30萬元，一年為360萬元，2年則為720萬元。而建築物與人的身體一樣，年紀越大需要的維護保養費用會越多，接近30年的大樓，已經需要進行大規模修繕，而大規模修繕的費用一次可能就需要 消耗好幾年的正常支出，因此公共基金不足將來一定會成為現有住戶的負擔。
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大樓都出租戶好雷？關鍵在「房型」
俗話說「千金買屋，萬金買鄰」，能不能住得舒適，周遭的鄰居也是一個很重要的因素，不過如果同棟大樓都是出租戶，不免就會讓人擔心租客來來去去，是否會影響社區的居住品質。 一名網友在PTT上發文表示，自己買房打算自住，但是在住戶群組中發現有蠻多人想要將房子出租，大樓中的投資客也不少，讓他興起了跟著出租或是轉賣的念頭，因為不希望等到其他租客影響到入住後的生活品質，才開始找房子。 有人擔心如果同棟大樓都是出租戶，是否會影響社區的居住品質。示意圖／好房網資料庫照片 不過究竟出租戶太多會不會影響社區居住品質呢？有網友直搗問題核心，就是大樓的「房型」是怎麼樣？如果是兩房的房型，租戶會是以小家庭居多，居住品質就不會差太多。不過如果是一堆套房，就要多想想了。 有網友表示，如果社區多半是小家庭租客，其實狀況是相對穩定，也有人認為，重點是在於社區的管理上，不過因為社區的管理以及租客的水準並不穩定，所以建議原PO如果還沒入住，可以多考慮。 為何網友們會一致認為如果大樓是以套房為主，就需要多考慮呢？除了因為套房的租客流動率可能比家庭戶的流動率高之外，也是因為在同樣的樓地板面積下，套房房型的戶數會較多，出入人口就會因此變得複雜，遇到壞鄰居的可能也就變高了。