房市熱門新聞
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總錯過起漲？從價量俱跌到暴漲
台灣房市從2014年7月至2015年7月都處於「量縮價漲」格局，而2016年至2017年是低迷的「價量俱跌」，直至2017年12月至今走了「價量俱漲」的多頭路徑......
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侯佩岑豪宅開價逾2億 實價首揭露
藝人侯佩岑去（2020）年被爆出要出售大安區豪宅「上青田」，當時傳出開價2.08億元，更有消息指出女神將搬到仁愛路知名豪宅「帝寶」跟好姊妹小S當鄰居。 ......
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天價假交易 預售"換約轉賣"搞鬼
近期全台各地區預售屋開價頻創新高，消費者看屋被開價嚇到，建案跑單小姐一句「有實價登錄喔」，面對房市這波景氣多頭推波助瀾，更是無法砍價。估價師就建議政府，必須要做好預售屋實價登錄管理，避免14年前上海「湯臣一品」利用交易登錄機制哄抬定錨價格，如此造假事件在台灣發生。 今年7月起，實價登錄2.0上路，最關鍵就是門牌全揭露，以及預售屋簽約30天內必須申報，等於實際交易後約1個月至2個月之間，會揭露房價。而觀察7月至今的實價登錄預售資料，不難發現，有許多建案價格創新高，例如台南市北區指標案，9月有成交每坪42.9萬元，以致目前銷售開價上調至每坪45萬元；新北市新店區家樂福旁指標案，頂樓戶揭露每坪88.66萬元，高於每坪60至70萬元的成交價。 避免預售屋即時登錄變成哄抬利器，專家建議政府要做好管理機制。圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影 另外，新進場預售案也能藉由「先定錨價格」，進行銷售操盤，在房市多頭期間，消費這根本難以議價。過往實價登錄1.0版本，預售屋不用即時登錄，往往是3年後要交屋了，才發現還真的買貴了，因此才會有專家建議看預售屋7折開始砍價。 高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源舉例，假設建商想每坪成交10萬元，開價就反除以70%，開價開為每坪14.5萬元，因應消費者從7折開始議價，因此只要後面銷售價格不低於7折，建商都賺，所以才有開價創天價，後來對照實價揭露，落差很大的情形發生。 陳碧源認為，現今物價上漲的年代，有些建案因應成本必須上調價格，但也有銷售端將官方的實價登錄查詢機制，當成自己的免費行銷看板。他認為，預售屋的實價登錄有漏洞，台灣恐怕也會像14年前上海「湯臣一品」利用交易登錄機制疑似造假，進行哄抬價格造市及造價。 內政部地政司針對預售屋申報，今年6月有辦理線上說明會，明確指出必須在簽定買賣契約書起30日內申報，若申報完畢後，契約有變更、換買方、找補等行為，待留到所有權移轉登記時一併處理，只要是非申報時錯誤或漏報，並不會開罰。 至於預售屋買賣案件申報登錄後，若買方退戶，需要更正撤銷嗎？若再行售出要辦理申報登錄嗎？內政部規範，客戶若退戶解約，不用更正撤銷，但該戶再售出，簽訂新的預售屋買賣契約時，須辦理申報登錄，並要在備註欄註記「解約後再出售之交易，原申報書序號」加註原申報書序號。 換句話說，若有預售屋「換約轉賣」，在預售屋階段一律不用申報，直到後面轉成新成屋之後，只要補充說明即可。陳碧源說，上有政策、下有對策，實價登錄是為了透明交易資訊，對於可能有鑽漏洞的問題，政府勢必得強化預售屋管理機制。 ◎推薦閱讀： 犀利觀點／房價狂飆禍首非低利率、炒作 「這猛獸」不消失、囤房稅也沒用 預售屋新制「三頭馬車」房價大亂鬥 12月才終局：恐怖效應起 升息房價「先漲必跌」 投資專家秒解原因
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廖峻急售淡水3700萬房？親曝原委
資深藝人廖峻2018年底二度中風，經過長時間休養，情況獲得好轉，雖然目前無法復出拍戲，但基本生活已可自理，只是行動比過去遲緩一些。目前廖峻人大多住在山上養身，不料卻有消息指出，在大租屋社團出現廖峻出售淡水房產貼文。 該篇貼文顯示，物件是「廖峻的家」，地點位在淡水新市鎮商圈，權狀52.88坪、一樓有店面，格局為兩廳一衛，總價3700萬元，與附近規格相同物件開價來到4000～5000萬元相比，便宜不少。 資深藝人廖峻2018年底二度中風，經過長時間休養，情況獲得好轉。圖／取自廖峻臉書 不過對此消息，廖峻本人則表示「傻眼」，解釋當初只是跟一位淡江大學的教授聊天，跟對方提到有想要賣房，而對方表示自己有學生是仲介，如果有需要可以透過他幫忙。 廖峻指出，當時只是隨口說「能賺錢就賣」，沒想到現在演變成這樣狀況，廖峻也說會再聯絡對方把PO文刪除，因為這樣令他非常頭痛。 其實另外在網路上也有平台出售廖峻位於新竹的千坪土地，標價為700萬元，對此廖峻回應確實有意脫手，但標價應該是7000萬元，不是700萬元！
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房價狂飆禍首 專家揪出這猛獸
每逢高房價之際，總會有台灣稅制太低、房市結構有利炒作等議題被拋出討論，例如2010年金融海嘯房價狂飆後，政府祭出了抑制短炒的奢侈稅（已落日）、實價登錄1.0上路，持有稅部分，房屋稅自用住宅以三戶為限等、北市祭出豪宅稅等，但時至今日，房地合一稅實施5年、實價登錄2.0今年上路，2020年中旬開始台灣房價卻漲得又急又兇，到底問題出在哪？ 第一、人口減少、不動產重稅會讓房價下跌？高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源剖析，2017年台灣興起的人口式微論和稅制改革論，論點是「日本房價下跌，是因重持有稅和人口減少」，但很不幸的，日本並非如此。 這波房價漲得又兇又急，不動產專家揪出禍首。圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影 他說，日本人口減少是2009年開始迄今，而不動產房價則從1991年開始往下跌，原因就1985年廣場協議後日圓每年瘋狂升值，使得國際資金拿往日本倒，造成日股、不動產每年大漲超過15%，遠超過GDP的5%，日本政府為維持經濟成長率，而採取調降利率等貨幣寬鬆政策。 緊接著，1989年慢慢上調重貼現率，但在1990年波灣戰爭的第三次石油危機，日本為因應石油上漲與更急速緊縮貨幣政策，重貼現率從4.25%一次調到6%，造成股、房雙跌，日本房市就一直跌到2009年，之後一直盤整到2013年第一季。 陳碧源指出，這知名的失落20年，日本也處於GDP與通縮困境，當然，在2010年日本有人用人口年齡結構來談流動性陷阱，並且出書。對於通縮這件事，時任首相安倍也不信邪，在2013年4月大舉QE救經濟，就是有名的安倍三箭或安倍經濟學，從那迄今日本貨幣基數也不斷陡升。 當然巧合的是，日本的房地產價格，在大都會區的房價從2013年第二季開始上升迄今。日本地價公示（即台灣公告地價）也在2016年開始，從都會區開始上漲，每年上漲，且到了2019年，全國地方縣市地價也開始漲了，這是1992年開始連續下跌27年後的首次上漲，並沒有受到人口減少的影響。 反而是偏遠地區因為日本持有稅偏高，不斷有人不願意繼承，加上年輕人口不斷流向大都會區，形成人口減少且過度高齡化，幾近快要廢村，日本因而在2014年推動地方創生與地域活化，但絲毫對東京都房價上升趨勢沒有產生影響。 換言之，說人口減少會影響房價，雖是有些影響，但對大都會區並沒有什麼影響，反而這2年COVID-19對商業區地價有衝擊，但COVID-19對東京都房價則影響有限，甚至2020年東京二手房價年漲幅6%，現在2021年又年漲幅超過9%。 若觀察東京都會區二手公寓為主的日本JERI指數，2008年1月是87.56，2020年1月是93.54，漲幅6.83％。有人解讀是日本重持有稅和人口老化、房客有「借地借家法」的保護，房東不易轉嫁，熱錢不會往房地產跑的關係。 但另一項衝擊點卻是，同樣的日本JERI指數，在2021年8月指數是103.44，比2020年1月的93.54，漲幅10.58%，也比2020年8月指數的93.79，漲幅10.28%。日本不是有重稅嗎？但COVID-19疫情期間，日本東京都房價漲幅很大，卻也是事實。 這一波房價大漲，只有東京或日本這樣嗎？並不是，而是全球現象。為何如此，因為全球都在超量QE，包含日本也是，因此在短期過多貨幣，而財貨供給固定下，就產生這樣的現象。 第二、2021這波台灣房價大漲，不是低利率、炒作造成？陳碧源指出，台灣也一樣，貨幣供給量不斷上升，觀察這幾次房地產的漲跌，和M1B變動率及M1B-M2變動率息息相關的，而不在人口減少的趨勢，更不是透過重持有稅就能壓抑房價。 因為此次病灶，不在房價或不動產炒作本身，而在貨幣短期過度超額供給引發的需求，加上運輸產生貨品供給不足之下，導致萬物齊漲或通膨高於預期的結果，必須等到有人將這些貨幣收回去，讓資金動能趨向實體經濟成長或變動，才能正常化。 包括2018年後中美貿易戰、2020年全球疫情紓困，讓台灣貨幣供給暴增。圖／翻攝自MacroMicro財經M平方 由於資金氾濫、熱錢狂潮，讓資金流向不動產，陳碧源認為政府要調控不動產，必須盤點手上的政策工具，尤其是資金面。在降低資金過度往房市投資的同時，也要避免政策工具彼此間的衝突性，以免同時出招，反而抵銷本來要防阻過多資金流向不動產市場的政策工具。 他舉例，政府對公教人員不限首購「築巢優利貸業務」，利率1.31%，貸款上限8成，且台銀已經準備5000億資金供應，這等於是鼓勵公教人員投資房市，且是超低利房貸業務，等於至少會有6250億元丟進房市，這樣有沒有和政府現行政策衝突？因為內政部、金管會、央行都在做避免因QE，導致過多資金流入不動產市場的事情，防守得相當辛苦。 另外，持有稅增加部分，反而會影響鄉下地方，並不能解決大都會區房價高漲的問題，原因在於持有人是可以租金轉嫁給房客的。 ◎延伸閱讀： 貸款1000萬每月「銀行利息」1.2萬 不如租房？專家：這邊總會算錯 台股大戶先逃、換買房？像極了民國79年「最高點」：三殺讓房價一夕崩盤 升息房價「先漲必跌」 投資專家秒解原因
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重金搶進這區 網讚：遲早要補漲
該買房還是租房？兩邊各有支持者，不過隨著台灣房價逐年攀升，通膨壓力之下也讓不少原本的「空軍」轉念。一名網友就在PTT上發文「認錯」，自己曾經堅持租房不買房，但隨著小孩陸續出生，越來越感到買房的急迫性，終於下狠心在台北買房，過程卻是一波三折。 原PO表示，夫妻倆年輕時就背學貸，家裡也無後援，一直以來都認為買房被套牢不能自由轉職、房價太高一定跌、少子化未來空屋會變多，反之租屋可以想租哪就租哪，目前租屋處既便宜又可以隨心布置，讓他安於當個「空空」，還常常嘲笑友人買房真是白痴。 曾經堅持只租不買的網友分享自己最終在台北買房的經驗。示意圖／取自pixabay 但隨著兩名小孩陸續出生，住在40年的老公寓裡每次經過地震都發現多出幾道裂痕，家人來訪也頻頻嫌棄像「危樓」，考量到安全與避免一再搬家的麻煩，終於開始看房，但即使如此，原PO也抱持著「想等便宜再入手」的心態佛系看房，直到發現房價越漲越高，才驚覺「真正的白痴是我，再不買真的這輩子買不起了」。 原PO覺醒後火速修正買房策略，鎖定成屋3房、室內至少25坪、坡道平面車位等條件積極看房。最初考量租屋處就在萬華住得很習慣，也不想讓小孩轉學，希望能在萬華買房，但即使萬華的環境抗性也沒有讓房價便宜多少。 原PO轉向離萬華距離近的板橋、江翠、中和左岸跟二重等重劃區看房，原本打著「一樣的預算如果買新北坪數更大，搞不好還可以多加一個車位」的如意算盤，沒想到板橋很多建案還比萬華更貴、江翠整體規劃較亂又缺乏機能、二重離小孩學校太遠、中和左岸雖有代銷給出相當有誠意的價格，但算算發現室內坪數僅20多坪，買了就完全背離當初到新北住大一點的初衷，只好忍痛放棄。 在新北碰壁的原PO又回到萬華看屋，因緣際會下看到了某建案拿來當「工務所」的戶別，樓層、採光、坪數大小都相當不錯，也有無限棟距，走路即可到龍山寺捷運站，雖然市容環境較亂，但建商給了總價不到3000萬的「誠意價」，車位價格也比原PO所看的其他建案要便宜50萬，讓他當下感覺「緣分到了」，毅然簽約買房。 網友們也紛紛恭喜原PO，認為「萬華你只要能忍受抗性 ，CP值就高了」、「台北唯二落後補漲區，一坪上看七位數，準備賺翻」、「萬華人推，其實這裡市容雖亂，但生活環境其實不差」、「台北市的河景房超級稀有」、「近年來萬華新建案多，很快水準就提升」。