今年以來央行升息1.5碼,而美國聯準會「鷹式升息」來勢洶洶,房貸族與評估購屋的民眾,正面臨貸款利息增多的風險。一名不動產估價師在「買房要注意什麼」之中,提及現在......
中央研究院經濟所8日發布「台灣貨幣金融改革政策建議書」,學者及專家都提出相關建議,包括針對資本市場資金運用的活化、中央銀行貨幣與匯率政策,以及金融政策與機制等面......
桃園市身為六都之一,擁有多處新興重劃區規劃、產業發展、捷運建設,又鄰近桃園機場優勢,且整體房價比大台北親民,因此近年的移入人口明顯,房市交易頗熱,其中桃園區的藝文特區就是房市熱區之一;桃園地政事務所最新統計顯示,包括成屋、新大樓、中古大樓、華廈及公寓,藝文特區都包辦「單價最高」。全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,藝文特區整體市況穩健,房市供需平衡、甚至供不應求,具房市發展利多,後況看好。 桃園地政事務所地價課彙整區域房市資訊統計,今(2022)年第二季桃園區「成屋」平均單價最高落在藝文特區的42.3萬元/坪,新大樓最高為藝文特區46.3萬元/坪、中古大樓最高落在藝文特區34.2萬元/坪,華廈最高也是藝文周圍地區25.8萬元/坪,而公寓最高也在藝文周圍地區22.6萬元/坪,可說包辦各產品單價最高。地價課人員分析說,藝文特區近年擁有雙捷運站及桃園圖書總館、國賓影城等商家進駐題材,是桃園區內高單價指標地區。 桃園地政事務所最新統計,包括成屋、新大樓、中古大樓、華廈及公寓,藝文特區都包辦「單價最高」。圖/業者提供 藝文特區位在桃園區中正路、新埔六街、南平路之間,陳炳辰表示,該區域一直為桃園市最貴房價區,還有桃園市「信義計畫區」之稱,從2007年開發,整體規模為5.6公頃,地域內規劃有多功能展演中心、多功能廣場、生態公園、兒童公園等,展演中心自2011年營運,經歷多項大型展演活動,也為北台灣知名的藝文空間。另外,當地興建桃園市立圖書館總館,被譽為「全台最美圖書館」,備受期待的桃園綠線捷運也在藝文特區設置兩個站點,為繼中山高速公路南崁交流道、機場聯絡道南桃園交流道後,進一步推升當地交通機能,帶動區域發展。 陳炳辰分析說,藝文特區整體狀態穩健,房市供需平衡,甚至供不應求,又有居住機能、區域名氣、高價社區,以及房市發展利多,後況都看好,只因可供開發素地不多,購置方得就中古屋來選擇,加上藝文特區高價成屋,總價帶、自備款偏高,不受到房市主流的低預算族群青睞,而往其他區域如青埔看屋。 而有民眾拿藝文特區及青埔來做比較,陳炳辰指出,青埔因具備重劃區屬性,土地面積大,建商積極搶進興案,過去兩年又搭上預售市場熱潮,且有話題性,進而創造房市發展;如今則須擔心房市降溫,投資風氣過盛,偏高的房價,如來到5、6字頭的預售案,與區域居住機能、實際居住人口方面恐怕不匹配,都有賣壓過大的可能性。
一個城市中的蛋黃區,極可能隨著政府規劃,或是重劃區的出現而轉移!而其中桃園因新興的重劃區規劃眾多,成為六都中房地產量能極大的區域,加上房價比起雙北更加誘人,令人不禁好奇,「桃園市真正的精華區在哪?」 一名網友於PTT《HOME-SALE》板上發文,他表示各地區都有較明顯的精華區,例如台北的精華區有大安區安森、信義計畫區、大直重劃區、內湖五期、中正特區、國父紀念館、天母皆為發展不錯的區域,若硬要挑,他應該會挑大安區大安森林公園;新北市會選新板特區,台中則選七期,新竹為竹北高鐵區域。 現今最多人力捧的桃園房市一哥為藝文特區。示意圖/翻攝自Google map 而令他感到困惑的則為桃園,因為桃園新興重劃區規劃眾多,呈現多頭並列態勢,不禁問道,「目前發展較好的區塊有高鐵青埔,還有藝文特區、長庚A7-8區,到底哪裡才算是桃園真正的精華區?」 貼文曝光後,引起眾人的熱烈討論,最多人力捧的為藝文特區,「藝文特區沒有之一」、「藝文特區,其他的目前還不夠看」、「大多外地人要定居桃園,首選還是藝文」、「藝文就類似大安區,老了,但環境機能還是很棒,居民素質也高」、「藝文特區絕對最頂」。 不過也有不少人指出藝文特區有逐漸式微的跡象,且有些缺點無法避免,若以未來性長遠來看,青埔絕對是最佳選擇,兩者將呈現黃金交叉,「藝文說實在存在感不高,現在看不錯,十年後未必」、「現在的話藝文,未來的話青埔」、「藝文的問題就是那一片商業區被毀了,總圖什麼的已經算有補救了」、「藝文腹地太小是硬傷,但以後捷運可能會改善通勤的習慣」、「20年後一定是青埔了(還有航空城),腹地大、綠地多、道路方正大條、建設多,且搭上市中心轉移,年輕人喜歡重劃區」、「青埔會慢慢跟藝文黃金交叉」。 對於桃園房市看法,全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,青埔因為重劃區屬性,土地面積大,建商遂可積極搶進興案,又搭上預售市場熱潮,且有話題性,才創造房市發展的有利因素。但藝文特區始為桃園市高價區塊,只因可供開發素地不多,購置方得就中古屋來選擇,加上藝文特區高價成屋,總價帶、自備款偏高,非房市主流的低預算族群所青睞,進而被青埔重劃區超車。 陳炳辰分析,藝文特區沒有青埔那麼多房屋量體要銷售,供需平衡,甚至供不應求,又有居住機能、區域名氣、高價社區,以及像捷運、圖書館等利多,後況穩定看好,新屋房價穩定的來到單價4字頭。青埔則得擔心房市降溫,投資風氣過盛,偏高的房價,如來到5、6字頭的預售案,在居住機能、實際居住人口上是否不匹配,造成賣壓過大的可能性。 另外,陳炳辰說,A7站也是近年熱門預售購屋地帶,未來有不少產業園區規劃,也出於可開發土地廣,建商插旗獵地興屋,預售低自付的特性也屬主流市場,受不少首購小資族群青睞,但也是得留意對外聯絡交通的擁塞,以及居住機能還有進步空間,房市反轉也將衍生餘屋風險。
一名網友在臉書社團「買房知識家 買房賣房攏滴+」發文,提到自家有間屋齡超過30年的中古華廈,擔心房子越舊,以後要修繕的部分就越來越多,也怕將來沒有多餘的維護經費,還提到舊社區有很多問題沒辦法解決,管委會也不管事,因此考慮賣掉。 不過,原PO的想法遭到家人反對,家人認為房子「賣了就買不回來了」。原PO表示,目前多數人無論是買房或租屋,都不喜歡屋齡太高的房子,雖然能了解家人不想賣的原因「通膨的關係,物價房價越來越貴」,因此詢問網友們的意見「中古屋的社區大樓、華廈,是不是屋齡過30後早點賣比較好?」 專家提醒,老齡房屋最大的問題,就在於結構安全性及居住的舒適性。圖/取自Pixabay 該篇貼文引起許多網友討論,「如果房子是老一輩努力賺來的,也有感情了,很多老房子都是老一輩走了,才處理的,就別在現在討論,自己去買一間就好」、「地段的前景性才是要考慮的重點」、「你可以一直換新的,但是你會越換越偏僻」。 至於原PO提到的老屋問題,不少網友認為,實際還是要看個別老屋的狀況,即使是新屋也不是沒問題,「老房子蓋得好,不會漏水還禁得起地震的考驗!我有間房子就是這樣」、「新房子問題不會比舊的少喔」。此外,網友提醒,賣屋時要先想到賣出後自己和家人的居住問題。 另外還有網友提出,若真不滿意持有的老屋環境,可先出租比較划算,之後再拿租金做其他打算,「擔心的話出租就好」、「房子賣掉真的要花更多錢才買的回來,所以好地點我寧願出租,等重建」、「建議不賣就出租,或是再去增貸頭期款出來再買一間,然後拿出租的收益去繳新屋房貸」。 品嘉建設董事長胡偉良曾提到,老齡房屋最大的問題,就在於結構安全性及居住的舒適性,由於使用年限的問題,一般這種房子的價值有限;其次就是這些老齡房,基本上沒有再轉手的可能,所以只能等改建或都更。等改建成功,老屋變新屋,除結構安全性增加外,居住的舒適性也大幅提升,是非常值得投資的標的物。
許多民眾在確認買房後,會開始擔心房屋貸款問題,尤其在貸款升息氛圍的現在,成數夠不夠,利率低不低,將大大加深每個想買房人心中負擔!對此,房產社團《賣厝阿明》整理出了房貸六招供大家收藏。 阿明指出房貸辦理程序可分為六步驟,第1步驟為申請,當決定購買房子,您可以依據資金需求決定貸款的額度通常為買賣價7~8成,再與銀行聯繫辦理事宜。 許多民眾在確認買房後,會開始擔心房屋貸款問題,尤其在貸款升息氛圍的現在,成數夠不夠,利率低不低,將大大加深每個想買房人心中負擔。圖/好房網News記者林和謙/攝 阿明建議大家選擇「工作薪轉」或「主要存放存款」的銀行為主,再加1~2間自己常往來的銀行辦理貸款,因為上述的銀行,皆有你的詳細資料,對你在申辦房貸上相對有利許多! 第2步驟為銀行估價,提出房貸的申請之後,銀行還會依據你提供要貸款的房屋地址,綜合它的屋齡屋況、坪數大小、地理位置及周遭環境等因素來評估。鑑價完畢就會回報給你可以貸款的額度,通常自用住宅最高是可以貸到8成左右。 第3步驟為聯徵審核,借貸人需保持良好的還款記錄,不要有拖欠卡費或是貸款的延遲繳款等狀況,避免銀行看到你常常還不出錢,認為你是財力狀況不好的人,借錢給你結果沒辦法如期還款,影響到你的最後的核貸內容。 第4步驟為照會及對保,選定貸款銀行後,銀行端的審核人員會打電話給你諮詢相關的基本問題,如:個人基本資料、任職公司的相關資料及你貸款目的跟房屋的使用用途(自住或是投資),這個環節就稱為「照會」。 而所謂「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。對保當天需由借款人及保證人親自前往銀行進行對保手續。簽約時務必確認再確認合約上的「貸款總金額是否正確」、「貸款利率、及貸款利率可能的變化」、「貸款年限及還款方式」、「違約金的年限、罰則比例」。 第5步驟為抵押權設定,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。目的是銀行為了要保護這個債務,會請借款人帶著建物及土地權狀正本,到地政事務所辦理不動產抵押權設定,並要求投保火險及地震險,以防呆帳發生,這兩個保費會先從貸款中支付,未來直到貸款還清為止。 最後一步驟為撥款,撥款後借款人與銀行的權利與義務關係即開始生效,之後借款人就必須每月定期將需繳納的金額存入銀行戶頭中,保證這個貸款銀行扣繳得到。記得要按時繳款,避免有拖欠延遲的狀況發生,影響到自己日後的聯徵紀錄喔! 此外,針對申辦房貸,全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,「裝潢」為申辦增貸時的地雷關鍵字,銀行對於房產作為投資用途,多將其視作「有風險」,特別是現今對於房貸業務的審核日趨嚴格,若還是用到增貸,銀行更會對資金用途有嚴格要求限制。申辦時,銀行端會請客戶切結資金用途,「裝潢」的說法,會被銀行視為實際上增貸為購屋價金,為了控管客戶可能出現舉債投資房產的風險,多半會予以拒絕。