房市熱門新聞
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升息擋不住！買房利率這樣設定
今年以來央行升息1.5碼，而美國聯準會「鷹式升息」來勢洶洶，房貸族與評估購屋的民眾，正面臨貸款利息增多的風險。一名不動產估價師在「買房要注意什麼」之中，提及現在......
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遭指低利率釀高房價？央行回應了
中央研究院經濟所8日發布「台灣貨幣金融改革政策建議書」，學者及專家都提出相關建議，包括針對資本市場資金運用的活化、中央銀行貨幣與匯率政策，以及金融政策與機制等面......
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桃園這區超熱 包辦「5最高單價」
桃園市身為六都之一，擁有多處新興重劃區規劃、產業發展、捷運建設，又鄰近桃園機場優勢，且整體房價比大台北親民，因此近年的移入人口明顯，房市交易頗熱，其中桃園區的藝文特區就是房市熱區之一；桃園地政事務所最新統計顯示，包括成屋、新大樓、中古大樓、華廈及公寓，藝文特區都包辦「單價最高」。全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，藝文特區整體市況穩健，房市供需平衡、甚至供不應求，具房市發展利多，後況看好。 桃園地政事務所地價課彙整區域房市資訊統計，今（2022）年第二季桃園區「成屋」平均單價最高落在藝文特區的42.3萬元/坪，新大樓最高為藝文特區46.3萬元/坪、中古大樓最高落在藝文特區34.2萬元/坪，華廈最高也是藝文周圍地區25.8萬元/坪，而公寓最高也在藝文周圍地區22.6萬元/坪，可說包辦各產品單價最高。地價課人員分析說，藝文特區近年擁有雙捷運站及桃園圖書總館、國賓影城等商家進駐題材，是桃園區內高單價指標地區。 桃園地政事務所最新統計，包括成屋、新大樓、中古大樓、華廈及公寓，藝文特區都包辦「單價最高」。圖／業者提供 藝文特區位在桃園區中正路、新埔六街、南平路之間，陳炳辰表示，該區域一直為桃園市最貴房價區，還有桃園市「信義計畫區」之稱，從2007年開發，整體規模為5.6公頃，地域內規劃有多功能展演中心、多功能廣場、生態公園、兒童公園等，展演中心自2011年營運，經歷多項大型展演活動，也為北台灣知名的藝文空間。另外，當地興建桃園市立圖書館總館，被譽為「全台最美圖書館」，備受期待的桃園綠線捷運也在藝文特區設置兩個站點，為繼中山高速公路南崁交流道、機場聯絡道南桃園交流道後，進一步推升當地交通機能，帶動區域發展。 陳炳辰分析說，藝文特區整體狀態穩健，房市供需平衡，甚至供不應求，又有居住機能、區域名氣、高價社區，以及房市發展利多，後況都看好，只因可供開發素地不多，購置方得就中古屋來選擇，加上藝文特區高價成屋，總價帶、自備款偏高，不受到房市主流的低預算族群青睞，而往其他區域如青埔看屋。 而有民眾拿藝文特區及青埔來做比較，陳炳辰指出，青埔因具備重劃區屬性，土地面積大，建商積極搶進興案，過去兩年又搭上預售市場熱潮，且有話題性，進而創造房市發展；如今則須擔心房市降溫，投資風氣過盛，偏高的房價，如來到5、6字頭的預售案，與區域居住機能、實際居住人口方面恐怕不匹配，都有賣壓過大的可能性。
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桃園房市一哥是哪區？ 眾人力挺這
一個城市中的蛋黃區，極可能隨著政府規劃，或是重劃區的出現而轉移！而其中桃園因新興的重劃區規劃眾多，成為六都中房地產量能極大的區域，加上房價比起雙北更加誘人，令人不禁好奇，「桃園市真正的精華區在哪？」 一名網友於PTT《HOME－SALE》板上發文，他表示各地區都有較明顯的精華區，例如台北的精華區有大安區安森、信義計畫區、大直重劃區、內湖五期、中正特區、國父紀念館、天母皆為發展不錯的區域，若硬要挑，他應該會挑大安區大安森林公園；新北市會選新板特區，台中則選七期，新竹為竹北高鐵區域。 現今最多人力捧的桃園房市一哥為藝文特區。示意圖／翻攝自Google map 而令他感到困惑的則為桃園，因為桃園新興重劃區規劃眾多，呈現多頭並列態勢，不禁問道，「目前發展較好的區塊有高鐵青埔，還有藝文特區、長庚A7－8區，到底哪裡才算是桃園真正的精華區？」 貼文曝光後，引起眾人的熱烈討論，最多人力捧的為藝文特區，「藝文特區沒有之一」、「藝文特區，其他的目前還不夠看」、「大多外地人要定居桃園，首選還是藝文」、「藝文就類似大安區，老了，但環境機能還是很棒，居民素質也高」、「藝文特區絕對最頂」。 不過也有不少人指出藝文特區有逐漸式微的跡象，且有些缺點無法避免，若以未來性長遠來看，青埔絕對是最佳選擇，兩者將呈現黃金交叉，「藝文說實在存在感不高，現在看不錯，十年後未必」、「現在的話藝文，未來的話青埔」、「藝文的問題就是那一片商業區被毀了，總圖什麼的已經算有補救了」、「藝文腹地太小是硬傷，但以後捷運可能會改善通勤的習慣」、「20年後一定是青埔了（還有航空城），腹地大、綠地多、道路方正大條、建設多，且搭上市中心轉移，年輕人喜歡重劃區」、「青埔會慢慢跟藝文黃金交叉」。 對於桃園房市看法，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，青埔因為重劃區屬性，土地面積大，建商遂可積極搶進興案，又搭上預售市場熱潮，且有話題性，才創造房市發展的有利因素。但藝文特區始為桃園市高價區塊，只因可供開發素地不多，購置方得就中古屋來選擇，加上藝文特區高價成屋，總價帶、自備款偏高，非房市主流的低預算族群所青睞，進而被青埔重劃區超車。 陳炳辰分析，藝文特區沒有青埔那麼多房屋量體要銷售，供需平衡，甚至供不應求，又有居住機能、區域名氣、高價社區，以及像捷運、圖書館等利多，後況穩定看好，新屋房價穩定的來到單價4字頭。青埔則得擔心房市降溫，投資風氣過盛，偏高的房價，如來到5、6字頭的預售案，在居住機能、實際居住人口上是否不匹配，造成賣壓過大的可能性。 另外，陳炳辰說，A7站也是近年熱門預售購屋地帶，未來有不少產業園區規劃，也出於可開發土地廣，建商插旗獵地興屋，預售低自付的特性也屬主流市場，受不少首購小資族群青睞，但也是得留意對外聯絡交通的擁塞，以及居住機能還有進步空間，房市反轉也將衍生餘屋風險。
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屋齡超過這年限 趁早賣出下車？
一名網友在臉書社團「買房知識家 買房賣房攏滴+」發文，提到自家有間屋齡超過30年的中古華廈，擔心房子越舊，以後要修繕的部分就越來越多，也怕將來沒有多餘的維護經費，還提到舊社區有很多問題沒辦法解決，管委會也不管事，因此考慮賣掉。 不過，原PO的想法遭到家人反對，家人認為房子「賣了就買不回來了」。原PO表示，目前多數人無論是買房或租屋，都不喜歡屋齡太高的房子，雖然能了解家人不想賣的原因「通膨的關係，物價房價越來越貴」，因此詢問網友們的意見「中古屋的社區大樓、華廈，是不是屋齡過30後早點賣比較好？」 專家提醒，老齡房屋最大的問題，就在於結構安全性及居住的舒適性。圖／取自Pixabay 該篇貼文引起許多網友討論，「如果房子是老一輩努力賺來的，也有感情了，很多老房子都是老一輩走了，才處理的，就別在現在討論，自己去買一間就好」、「地段的前景性才是要考慮的重點」、「你可以一直換新的，但是你會越換越偏僻」。 至於原PO提到的老屋問題，不少網友認為，實際還是要看個別老屋的狀況，即使是新屋也不是沒問題，「老房子蓋得好，不會漏水還禁得起地震的考驗！我有間房子就是這樣」、「新房子問題不會比舊的少喔」。此外，網友提醒，賣屋時要先想到賣出後自己和家人的居住問題。 另外還有網友提出，若真不滿意持有的老屋環境，可先出租比較划算，之後再拿租金做其他打算，「擔心的話出租就好」、「房子賣掉真的要花更多錢才買的回來，所以好地點我寧願出租，等重建」、「建議不賣就出租，或是再去增貸頭期款出來再買一間，然後拿出租的收益去繳新屋房貸」。 品嘉建設董事長胡偉良曾提到，老齡房屋最大的問題，就在於結構安全性及居住的舒適性，由於使用年限的問題，一般這種房子的價值有限；其次就是這些老齡房，基本上沒有再轉手的可能，所以只能等改建或都更。等改建成功，老屋變新屋，除結構安全性增加外，居住的舒適性也大幅提升，是非常值得投資的標的物。
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房貸6步驟 地雷關鍵字恐遭打槍
許多民眾在確認買房後，會開始擔心房屋貸款問題，尤其在貸款升息氛圍的現在，成數夠不夠，利率低不低，將大大加深每個想買房人心中負擔！對此，房產社團《賣厝阿明》整理出了房貸六招供大家收藏。 阿明指出房貸辦理程序可分為六步驟，第1步驟為申請，當決定購買房子，您可以依據資金需求決定貸款的額度通常為買賣價7～8成，再與銀行聯繫辦理事宜。 許多民眾在確認買房後，會開始擔心房屋貸款問題，尤其在貸款升息氛圍的現在，成數夠不夠，利率低不低，將大大加深每個想買房人心中負擔。圖／好房網News記者林和謙／攝 阿明建議大家選擇「工作薪轉」或「主要存放存款」的銀行為主，再加1～2間自己常往來的銀行辦理貸款，因為上述的銀行，皆有你的詳細資料，對你在申辦房貸上相對有利許多！ 第2步驟為銀行估價，提出房貸的申請之後，銀行還會依據你提供要貸款的房屋地址，綜合它的屋齡屋況、坪數大小、地理位置及周遭環境等因素來評估。鑑價完畢就會回報給你可以貸款的額度，通常自用住宅最高是可以貸到8成左右。 第3步驟為聯徵審核，借貸人需保持良好的還款記錄，不要有拖欠卡費或是貸款的延遲繳款等狀況，避免銀行看到你常常還不出錢，認為你是財力狀況不好的人，借錢給你結果沒辦法如期還款，影響到你的最後的核貸內容。 第4步驟為照會及對保，選定貸款銀行後，銀行端的審核人員會打電話給你諮詢相關的基本問題，如：個人基本資料、任職公司的相關資料及你貸款目的跟房屋的使用用途（自住或是投資），這個環節就稱為「照會」。 而所謂「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。對保當天需由借款人及保證人親自前往銀行進行對保手續。簽約時務必確認再確認合約上的「貸款總金額是否正確」、「貸款利率、及貸款利率可能的變化」、「貸款年限及還款方式」、「違約金的年限、罰則比例」。 第5步驟為抵押權設定，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。目的是銀行為了要保護這個債務，會請借款人帶著建物及土地權狀正本，到地政事務所辦理不動產抵押權設定，並要求投保火險及地震險，以防呆帳發生，這兩個保費會先從貸款中支付，未來直到貸款還清為止。 最後一步驟為撥款，撥款後借款人與銀行的權利與義務關係即開始生效，之後借款人就必須每月定期將需繳納的金額存入銀行戶頭中，保證這個貸款銀行扣繳得到。記得要按時繳款，避免有拖欠延遲的狀況發生，影響到自己日後的聯徵紀錄喔！ 此外，針對申辦房貸，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，「裝潢」為申辦增貸時的地雷關鍵字，銀行對於房產作為投資用途，多將其視作「有風險」，特別是現今對於房貸業務的審核日趨嚴格，若還是用到增貸，銀行更會對資金用途有嚴格要求限制。申辦時，銀行端會請客戶切結資金用途，「裝潢」的說法，會被銀行視為實際上增貸為購屋價金，為了控管客戶可能出現舉債投資房產的風險，多半會予以拒絕。