房市熱門新聞
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重劃區打房價？網：一起越炒越高
市中心土地漸趨飽和，六都紛紛推出重劃區，除了舒緩市中心擁擠人潮，較為平易近人的房價也被年輕人列入購屋時的考量清單，同時不斷有新案件推出，依照供需曲線來說也能抑制......
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雙北客狂掃！基隆卻有這些棘手問題
根據基隆地政事務所統計，7大行政區Q2交易熱區路段風雲榜，依序為中正區新豐街58件、暖暖區源遠路52件、安樂區中和路48件，以及信義區孝東路47件。 ......
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貸款最輕鬆！原來他們才有資格買房
買房是人生中的夢想與目標，雖然買不買房視個人能力而定，但如果有能力及需求，當然越早買越好，以房貸30年來說，若購屋年齡拖越晚，還款時間只會越拉越長，加上近期低利的誘因，導致很多年輕人已早早做好打算，雖然要背負房貸的壓力，但卻是種甜蜜的負擔，專家認為，以現在高房價階段，物價、房價不斷上漲，時間越長要付出的代價也只會越多。 今年房貸利率因創下新低，因此增加了買方的購屋意願，永慶房產集團依據聯徵中心資料，統計上半年各年齡層購屋貸款情況，其中20～30歲、30～40歲族群的貸款成數皆是74％，而介於40到50歲的族群，貸款成數是72％，50到60歲貸款成數則下降至69％，顯示出無論男女，年紀越大，貸款成數越低，且貸款利率越高，而其中又以30～40歲的壯年貸款利率1.56％最優，完勝其他年齡層，成為最具購屋能力的一群。 專家表示，銀行評估貸款條件除了房屋因素外，還有貸款人本身的收入、信用狀況、存款等條件。圖／photoAC 永慶房屋業管部協理謝志傑表示，銀行評估貸款條件，除了房屋是因素外，貸款人本身的收入、信用狀況、存款等等條件是影響貸款成數及利率的因素。但以現階段低利率、高成數的貸款環境來說，購屋所需的自備款門檻較低，且每月所需負擔的房貸也相對友善，特別是此次紓困方案中，又針對1,000萬額度以下的利率進行調降，降低前半年的還款壓力。建議若是已經存夠自備款或是有意進行資產配置的民眾，在房價維持盤整的格局下，不妨趁屋主心態鬆動時，進場多看屋比較，說不定能夠議到心目中理想的價格。 理財專家林奇芬曾在好房網專欄中指出，買房前評估貸款能力一事需要非常謹慎，否則就會發生被房貸綁住大半輩子的狀況，生活品質還會非常的差。因此她建議，房貸負擔最好別超過家庭所得的三分之一。舉例來說，月收入10萬元的家庭，房貸最好不超過3.5萬到4萬元。超過能力購買總價過高的房子，不僅給自己帶來過重的財務壓力，也讓家庭其他支出受影響。
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交屋款只有3萬 網：高機率地雷
台灣房市回溫，建商也把握機會大舉推案，不過卻有消費者上網發文，表示本來都已談好要購買一間預售屋，要簽約時才發現交屋款竟然只設定3萬元，詢問建商後也不願提高款項，讓他忍不住抱怨：「這會不會太誇張了？還是說是現在的常態？」 原PO在PTT上發文後，網友一面倒勸退，「不要買最大」、「2-3％還差不多，３萬完全不考慮」、「去檢舉啊」、「高機率地雷，蓋爛了3萬打發你」。不過也有網友分享自身經驗，「最近看的預售都是5萬，提出質疑也沒啥用」。 交屋款只剩3萬建商卻不願更改？即使已簽約都可向消保會申訴。示意圖／取自pixabay 消費者購買預售屋的付款流程，除了銀貸、訂金、簽約金，還有開工款、施工期間款項及交屋款。房產專家Sway過去在「好房網TV」上提醒，若合約中出現「交屋款5萬」相當不合理，意即當銀行撥完款後，建商的權利只剩5萬，但對於建商來說，5萬只是零頭而已，官司一堂就要5~10萬，交屋款至少要求5％才合理。 交屋款到底該設定多少才合理？在內政部預售屋買賣定型化契約上有明確規定「雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。」 消保處簡任秘書陳星宏說明，這是在進入交屋階段前，為了保障消費者權益的規範，陳星宏表示在建商完成修繕、複驗合格後，才需要交付交屋款，而不得因有修繕必要作為拒絕交屋的理由，就違反了該項規定，因此也是違法的。 不過即使是合約上明訂交屋款5％，也要實際確認拆款表上的金額，就有網友分享自身經驗，這名網友表示，當初簽約後看到拆款表，才驚覺交屋款大約只佔總價的1％多，詢問代銷後得到所謂的5％是「自備款的5％」的回覆。這名網友向消保會提出申訴後，建商才派人與他磋商，最後成功協議移動其他自備款到交屋款中。
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房價高不可攀！2種人遲早斷頭
從內政部公布的房價指數中觀察發現，近一年全台灣各縣市房價都在上漲中，只是漲多漲少的區別，而今年第一季六都住宅價格指數，除了台北市之外，其他五都均創下歷史新高。面對高房價的世代，買房對於年輕人來說恐怕已成奢求，想買一間房動輒上千萬，到底要幾歲才能買到房？專家認為，視自己情況而定，但有兩種人是所謂高危險群應該要量力而為。 房產專家胡偉良表示，居住需求是人類生存的基本要求，買房也是每個人人生都需要面對的問題。加上台灣房價暴漲的12年（2003～2014），賦予了地產金融投資的屬性，更是讓許許多多的人把買房這件事當做發財致富的手段和方法。但很多人只看到買房的正面效應，而忽視了購房以後的種種負擔和隱患，因此盲目跟風買房的後果不堪設想。 專家建議，買房量力而為，首要條件是具備＂長期穩定收入能力＂。圖／取自photoAC 胡偉良提到，誰都希望有能力可以買間房住，但卻有兩種人，在沒有設想任何後果的情況下衝動下手，所以被房貸壓垮也是遲早的事。第一種人：特定年齡層的人。這樣的人分為兩種：太年輕的和太老的。太年輕的，指不到25歲的年輕人，一般來說這個年齡要不還在大學讀書，要不就剛剛走上就業之路，如果家庭條件很好可以大力支持，買房不會造成太大負擔。可是一旦買房，就背負了固定的房貸，會讓年輕人在工作選擇和創業發展上，有形地受到約束和限制。且一般銀行也針對25歲以下的年輕人，界定為“償還風險高”的群體。所以這個年齡段的年輕人，更多的應該是把資源投到自身上，而不是被房屋所束縛。 年紀大的族群，一般來說是指45歲以上的群體，這群人若是首購，則不建議購房。銀行購屋貸款一般最長30年，原則上貸款人年齡＋貸款年限必須≤70年（有些則為75），首先是銀行不會輕易放貸。其次，工作年限一般是65歲，跨過45歲以後，薪資只剩20年了，還得是工作收入高度穩定的前提下，如果在45歲背上房貸，不僅會降低生活品質、加大生活壓力，未來的償還問題也會是一個問題。 另外，胡偉良提到，第二種人：工作不穩定或沒有明確賺錢方式的人群。工作不穩定並不是以個人意志所能決定的事，工作的不穩定意味著收入的不穩定，也加大了＂斷頭＂的風險。畢竟，房子是長期持續的支出，需要有一個明確的經濟來源來支持。也就是說要從個人具備“長期穩定收入能力”層面來考量。
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裝潢費怎麼省？先知道是哪種房
許多民眾買房入住前，會幫房子做裝潢和修繕，而依照房型的不同，裝潢的重點和費用也都不一樣，要如何拿捏省去裝潢成本，也是民眾買房必須學習的課題。 21世紀不動產分析，預售屋、新成屋和中古屋依照其特點，在裝潢的重點及預算都各有不同。 近年正流行購買地段良好的老屋，重新整修裝潢，但須留意結構安全問題。圖／21世紀不動產提供 一、預售屋： 建設公司在「預售屋」施工階段，可配合購屋者生活習慣「客製化調整」配置及格局，也就是俗稱的「客變」，是購買預售屋才能享有的特色，可避免交屋後才拆除原有隔間和設備，省去日後要改變室內設計的裝修成本。如果在預售屋施工階段就開始進行客變，可依照需求妥善規劃「格局」、「設備」、「建材」需求，就能掌握節省預算與時間的黃金時機。 另外，預售屋可依施工進度繳交頭期款，減輕民眾的付款壓力，也能將錢花在刀口上，選用品質更好的高規格建材。雖然在裝修上，需要從零開始負擔所有的裝修成本，費用較高，不過優點是可以完全按照心意自由裝修及調整格局。至於缺點，預售屋無法實際看見實體格局和窗外景觀，在交屋入住的時間上，也必須預留建商施工品質和裝潢的時間。 預售屋擁有付款彈性、可以免費更改格局等優點。圖／21世紀不動產提供 二、新成屋： 剛落成的新屋，在建築法規上較為安全，格局符合目前現代居住需求，較不會有因房屋線路結構老舊而造成壁癌漏水或汙損等問題；在格局、建材、窗外景觀、屋況和公設等，都可以前往實地清楚檢視。 在入住時間上，只需考量裝潢時程即可，入住缺點是需要準備全額的頭期款，在戶別的選擇上也只能挑選預售屋剩下的；在地段上通常比不上中古屋，單坪價格、管理費、公設比等都比較高。 三、中古屋： 中古屋在格局屋況上也都可實地檢視，而且地段比較好，單坪價格相對容易入手，若是在民國80年之前建造的房子，平均公設比相對較低，70年代以前8.5%、70年代15.7%、80年代26.2%、90年代則達到31.5%、100年代35.3%。而且中古屋已形成社區，幸運的話還可以馬上直接入住。 中古屋的區分標準可以用10年作為年限區分，10年以內的房子都不算老舊，可直接將重點放在裝潢設計需求上；如果是10年以上的老屋，需考量房屋本身的生命週期，則必須另外規劃一筆預算在安全性的修繕，例如設備和水電管線的換新配置，壁癌漏水問題的處理，同時也有拆除舊裝潢和清理費用，需要安排較多的裝修費用；在市場選擇上也需要經過審慎判斷後下手。 民眾買房前應做好功課，並評估自身需求來選擇要買哪一種房型。圖／21世紀不動產提供 21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示，如果就裝潢部分初步歸納裝修費用，新成屋的裝修費用以木作和添購傢俱為主要成本考量；而10年內中古屋則可考慮沿用原有的使用的設計，針對重點添購家電、裝修廚房和衛浴；倘若是10年以上老屋，除了油漆、木作等，也需要針對老舊房屋容易發生的屋況問題做修繕，包括房屋結構安全性、水電、壁癌、漏水等，也是一筆不小的費用，不過公設比高的老屋經過重新裝修之後往往也能讓人耳目一新，在優質的地段享有大空間。 不管是選擇哪一種房型，除了評估自身需求來選擇之外，建議針對當地房價水平、地段、屋況、建商評價等做好功課，看房驗屋時務必仔細再仔細，才能找到心儀又住得安心的理想房子。 預售屋、新成屋、中古屋優缺點比較表。圖／21世紀不動產企劃研究室製表