這幾年,房貸市場競爭激烈,經常聽到周遭有人詢問轉貸的事宜,往往貸款一、二年,就想換別家銀行借錢,適用低一點的利率,少繳一些利息錢。
轉貸不是省息萬靈丹
不過,「轉貸」是運用「借貸較低利息的金額,償還較高利息利率借款」的一種概念,有時不見得是最好的選擇,尤其銀行近來為避免轉貸戶「嚐完甜頭就想落跑」,訂定了不少的限制與條件如果一個不留神,沒看清楚條款,可能會賠了夫人又折兵。
以大家耳熟能詳的「指數型房貸」為例,就是標榜「低利+指數」的混合性房貸,仔細分析它的結構,你會發現前一、兩年的低利率,多是因為銀行為爭取客戶降低加碼幅度,但在享受低利的同時,也必須接受「兩年內不能提前還款」的綁約條件,如果客戶貸款未滿三年、房貸就要搬家,就要被罰錢,像是台銀、土銀、合庫、台企銀、華銀、一銀、彰銀等都有這類規定。
不過,有時候罰款並沒有太大嚇阻作用,也不一定能留住客戶。銀行競爭太激烈,雖然從五月起,配合金管會政策,各銀行分段利率房貸的第一段利率,全面調升到2%以上。不過,第一段的利率和第三段利率相較差距仍大,以目前市場的房貸利率來看,前半年、前一年,可能利率只要2%左右,到了第二年拉升為2.5%,第三年立刻變成3%、甚至4%,以貸款五百萬來計算,第一年與第三年約會有五萬元到七萬五千元的差距,導致大批民眾動起轉貸念頭,以求重新適用別家銀行2%左右的利率計息。
此外,民眾通常會將焦點放在利率高低上,很容易忽略各家銀行利率的擇取標準,一般來說,國內銀行大部分以中信局、台銀、土銀、合庫、一銀、華銀、彰銀的定儲利率做指標,外商銀行則多就90~180天期的短期票劵市場平均利率為標準,兩者相比,後者的波動性較大,掌握也較不容易。
轉貸條件趨嚴 寬限期、額度要考慮
「利用轉貸與銀行的還款寬限期,至少幾年內不用先繳本金!」對部分房貸族來說,或許心裡正打著這樣的如意算盤,先在一家銀行貸款、要求三年的寬限期後,等到快要到寬限期,再轉到別家銀行借錢,同樣再享受寬限期,轉來轉去可能一下子七八年就過了,這段期間只要一直還利息、統統不用還本金。只是,實際上這樣的操作行不行得通呢?
兆豐銀行江經理說:「民眾的算盤打得很精,但如果要這樣執行的話,必須先考慮三件事,轉貸額度、轉貸利率與轉貸後的寬限期。而且從今年開始不再是民眾想申請轉貸,對方銀行就會接受。」
首先就轉貸額度方面,隨著市場變化、房價漲跌互見,每次轉貸能不能借到所需的額度;以房地產市場態勢來看,從92年SARS過後至今,房價多呈現上漲的趨勢,如果在這段時間一直轉貸,適用寬限期,對房貸戶來說,等於借銀行的錢買房子,自己不用出太多本金,但萬一房價下跌,利率上揚,本金一直沒還,負債壓力就會相對變重,只要一時資金軋不過來,就會有房子被拍賣的風險。
愈晚推出優惠房貸的銀行,都在標榜自己是市場上最低利率,問題是實際上消費者真的可以享有如此優惠的方案,所以轉貸前最好還是詢問過各家銀行,知道自己是否可以拿到最低利率後,再做決定。
根據多家銀行資料顯示,伴隨近期金融界為降低放款風險,對房貸授信的態度轉趨保守嚴謹,雖然按照內部規定,寬限期最長可以提供到三年,但是,實際上都只給一年或二年。而且,客戶要有良好的信用記錄,不能逾期欠款、退票、曾經積欠卡債這一類的記錄,不然,即使客戶想要有一年的寬限期,銀行也不會提供。
就算這三項都沒問題,如果原有的房貸已搭配公教人員輔助貸款、青年購屋貸款等優惠專案的話,基本上無法轉貸。目前僅有勞工住宅貸款及政府輔助人民自購住宅貸款,可以與一般房貸一起轉貸,但也僅限制轉貸一次。江經理建議,「別被數字所迷惑,就急急忙忙將房貸搬家,除了要仔細計算轉貸成本外,利率的調整方式與更長期的平均利率,才是決定轉貸是否划算的關鍵。」
轉貸備忘錄
1.計算利率最好能以年平均利率來計算
2.房貸利率差異達三碼(0.75%)以上
3.符合免違約金條件,或違約金額較低
4.轉貸後的額度是否能符合需求
5.還款是否具彈性
6.使用政府低利優惠房貸盡量不要轉貸