公告現值乃是指直轄市及縣(市)政府對於轄區內之土地應分別區段、地目、地價等級,經常調查其地價動態及市價,每年編製土地現值表一次,提經地價評議委員會評定後分區公告,作為土地權利變更登記時,申報土地移轉現值之參考;並作為主管機關審核土地移轉現值及補償征收土地地價之依據。
公告現值調整幅度較高時
若公告現值調整幅度較高時,賣方的成本負擔將更為加重,但因 這幾年房地產景氣低迷,各縣市公告現值的平均調幅多不超過10%。 若調整幅度不高時,對買賣雙方均有利,但對於持有不動產年期較長 及土地持分比例較高的賣方,仍應仔細盤算是否及早出售,以免土地公告現值年年調漲,持有成本不斷推高,日後售出時將必須繳交為數 相當可觀的土地增值稅,真正獲利反而有限。
公告現值的調整原則
目前各地政機關對於公告現值的調整原則,主要是視區段、地形 位置、交通運輸、公共設施、自然條件等狀況做為調整的依據;因此 ,一般調漲幅度較大的地區主要像是臨大馬路地區、新興住宅社區、重劃區以及明顯發展地區等。另外,很多山坡地大型社區的建物,特 別是透天別墅,其土地持分面積比例大,公告現值的調漲也會加重此 類建物的土地增值稅,這類不動產的賣方更需注意調漲的情形。另外 ,由於公告現值也是徵收補償之主要依據,因此,在該年度有預定徵 收的地區,為使徵收作業順利,也會將該區之公告現值大幅提高。
土增稅的計算採用公告現值為移轉現值之申報標準
由於現行土地增值稅的計算多採用公告現值為移轉現值之申報標準,在一般不動產買賣時,賣方為減輕土地增值稅的負擔,往往希望 能趕在公告現值調整以前將土地過戶給買方,因此,在每年七月一日 公告現值調整以前,各地政事務所辦理申報土地移轉登記的案量就有 激增的現象。
公告現值適用
但其實依據法令的規定,只要申報人於訂定契約之日起30天內申報者,已訂約當期公告現值為準,若逾訂定契約日30天才申報的 話,將以受理申報機關收件日期當期之公告現值為準,也就是說只要在6月30日以前簽約並於30天內提出申報,便可適用6月30日以前的公告現值,而目前成屋市場只要在6月30日以前收取定金,且在收定日期中註明將在7月份簽約者,均可適用6月30日以前的公告現值。
申報時機
對目前想要買賣不動產,不妨以預估的調幅算一算可能的增值稅額,就可以知道可能增加的賦稅成本有多少了。 但對買方而言,提早過戶將會使買方未來出賣土地時的增值稅額提高,因此多較希望拖到七月以後才將土地過戶,尤其是投資客。但從這幾年的景氣及公告現值調整的情形來看,在公告現值調整的幅度不大下,與其規避不高的增值額,不如趁此賣方急於脫手的時機, 掌握議價優勢,在買價上更能節省一筆可觀的費用。而對躍居今年市 場主流的換屋族而言,只要善用「重購退稅」規定,由於不需擔心稅 賦的支出成本,又可在議價空間上取得優勢,六月份可說是最佳的換 屋時機。
購買預售屋
此外若是購買預售屋,在簽訂契約時便應在契約書中與建商明定 土地過戶的時間,因有些建商為規避增值稅在契約書中會註明簽約後 增值稅便需由買方負擔,但一般預售屋從簽約到興建完成,短則一年 長則二年以上,對購屋人而言並不划算。但大多數預售屋仍是要等到 交屋或是取得使用執照後才會辦理申報移轉現值。而許多建商也會盡 量趕在六月底以前將土地過戶給買方以減輕其增值稅負擔,六月份也 成為預售市場的交屋高峰期。