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二年內售自用住宅再重購 可申退交易所得稅

2007.04.18

近年來不動產交易熱絡,不少民眾藉以把握機會提升居住品質,以小屋換大屋。若一買一賣的時間發生在二年以內,且重購自用住宅的房屋價款,超過出售房屋價款,可以在重購房屋隔年申報所得稅的時候,主張從所得稅應納所得稅額中扣抵或退還。

通常民眾若同時有購屋及售屋行為時,在申報繳稅時最感到吃力的項目,是重購自用住宅扣抵稅額。其實只要把握以下幾個原則,便可正確檢視自己是否適用申報條件。

一、二間房屋皆符合自用住宅的條件。所謂「自用住宅」,是指所有權人、配偶或申報受扶養直系親屬,於房屋地址辦理戶籍登記,且在出售前一年內不曾出租或供營業用。
二、重購房屋價款高於出售價款。
三、二間房屋產權登記的發生時間在二年內,售屋及購屋的先後順序沒有限制。
四、二間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用,並不限於同一人。

舉例來說,王先生於91年1月出售自用住宅房屋一棟,買進成本為100萬元(依契稅單上之核定契價),賣出價額為125萬元,應申報之財產交易所得為25萬元,再於91年11月以200萬元購買自用住宅房屋一棟。其91年度綜合所得總額(含財產交易所得25萬元)為80萬元,免稅額單身74,000元,扣除額為124,000元。則計算方式如下:

一、先計算出售(含財產交易所得)年度的應納稅額
(800,000-74,000-124,000) ×13%-25,900=52,360
二、計算出售(不含財產交易所得)年度的應納稅額
[(800,000-250,000)-74,000-124,000] ×6%=21,120
三、前二項相減即為重購自用住宅房屋可扣抵或退還稅額
52,360-21,120=31,240

所得稅納稅義務人如果符合重購退稅的要件,在申報的時候,需檢附出售及重購年度的戶口名簿或戶籍謄本、買賣契約或向地政機關辦理登記的公定契紙,以及所有權狀影本,向戶籍所在地的國稅局辦理。

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